香港的谭叔讲美国失败的“居者有其屋”政策

|  谭镇年 

居者有其屋的意思，就是让想买房子的人，都有办法买到房子。事实上很多美国人，和我国国内人一样，希望能买到自己的房子。但美国从独立开始，到一战结束，都没有帮助美国人买房子的政策。买房子是个人的事情，以前的美国政府才不会干涉。但胡佛是第一个例外。

胡佛在1920年成美国哈定总统的商务部长。当时美国刚刚经历一战，而1920出现经济大衰退。房地产自有率从1910年的45.9%下跌到1920年的45.6%。虽然下跌只有0.3%，但胡佛已经大感“震惊”，好像世界未日要来临一般。胡佛为了救市，搞了一个“居者有其屋运动” (Own Your Own Home campaign)。希望多些美国人买房子，提高房地产自有率。胡佛更对一些私人大企业施压，要求这些大私企为新建房区建设公园和其它设施。但这种小打小闹，始终对美国经济或房地产自有率的影响有限。所以胡佛寻求政策去推动他的“居者有其屋计划”。

1920年的经济大衰退在1921年7月正式完结(注：美国国家经济研究局的定义)。但哈定在1923年离世，由副总统柯立芝接任。胡佛非常努力向柯立芝推销他的居者有其屋计划，希望把它变成政策。但柯立芝显然兴趣不大。柯立芝没兴趣，并不等于美国国会议员没兴趣——帮助选民买房子可以拉选票，而且从哈定到柯立芝年代，美国差不多每年都有盈余，有钱可花。功夫不负有心人，美国国会终于在1927年通过法例帮助美国人买房子。胡佛的计划其实非常庞大，包括由美联储扩张货币、美联储区域银行通过商业银行间接借贷给买房者、建筑公司加建房子和地产经纪大力推销。

但问题是，1921年7月经济衰退结束后，美国经济快速增长。商业银行房贷和房地产自有率也一直上升。1922年商业银行房贷只有2%，1926年已经上升到9%，而1927年是11%。1927年胡佛通过国会搞出来的法例，就变成火上加油。从1927年到1929年，美联储区域银行有45%的贷款是房贷。这引发出一连串问题，美联储货币大增，房价暴胀，建筑和地产公司涌现。据统计1930年的房地产自有率达到47.8%。

但1929年10月美国大萧条来临，一切变成灾难。当然大萧条的原因，并非单一原因造成。但房贷对大萧条的影响也绝对不少。房货债务违约的问题，在大萧条中非常严重。1930年欠交房贷达到226亿。

胡佛应该经一事长一智，但他就是不长记性。胡佛立法设立家宅贷款银行（ Home Loan Bank）去帮助那些因房贷而出现问题的银行和借贷机构，以避免买房者破产。换句话说，胡佛借贷给银行和借贷机构，而银行和借贷机构就再借贷给房贷者渡过难关。但现实结局是失败的。因为难关重重，银行再借贷也不积极。后来胡佛下台，换成罗斯福新政。

罗斯褔不仅不吸取胡佛家宅贷款银行的失败教训，反而决定要搞得更大。罗斯福设立屋主贷款公司（Home Owners'Loan Corporation)。屋主贷款公司直接从银行和借贷机构把有问题的房贷通通买过来。那么房贷者再不欠银行钱，而是欠美国政府钱。屋主贷款公司当然重新计算了房贷的每月还款额、还款期、利率，等等。是不是感觉很完美？但现实从来不完美。

屋主贷款公司规模最大的时候有2万名员工，1936年只计算人工工资也要2千6百多万美元(大约等于今天的3.8亿美元)。屋主贷款公司最后买了大约1百万美元房贷。但结局有20万美元房贷最后违约。如果是私人银行，一定倒闭。但屋主贷款公司是政府机构，当然是美国人埋单。

罗斯福新政当然还有更多内容。但本文章只谈房贷的故事。这里虽然只说一个例子，但罗斯褔新政和胡佛政策有很多相似的地方。这个故事的教训是，任何帮助买房的政策往往只能带来混乱。可惜美国人和美国政府都不长记性，这种混乱和灾难依然不断发生。